城市更新要重视盘活存量，从土地 红利转向效率红利

搜狐财经杂志系列访谈——“认识100人”第79期

本期嘉宾:中国人民大学国家发展与战略研究所高级研究员、城市更新研究中心主任秦红

秦宏原住房和城乡建设部政策研究中心主任长期从事住房和房地产理论与政策研究。她考察了美国、德国、英国、法国和日本等发达国家的城市更新经验并结合我国城市更新的实践提出了相关的制度创新建议。秦红现任中国人民大学国家发展与战略研究所高级研究员、城市更新研究中心主任。最近她接受了搜狐财经的独家采访。

“市区重建是一项非常专业和复杂的工作.”秦红指出城市更新是对城市中一些衰败的地区进行改造、升级和活化然后赋予它们新的活力的过程。城市更新不仅仅等同于拆除和重建而是有两种类型:综合更新和有机更新。每种城市更新模式都使用不同的更新理念投资和融资模式也完全不同。

秦宏认为随着中国城市化进程进入中高发展阶段城市更新已成为城市再繁荣的必然举措。过去蛋糕式的城市扩张导致城市中大量低效的土地通过城市更新(尤其是有机更新)可以实现城市低成本但高质量的内涵式增长。

秦宏指出在中国城市更新过程中缺乏对历史和市场的尊重特别是当政府行政长官的意志引导更新时破坏了城市的肌理和原貌破坏了原有地区的商业形态和活力。“城市更新不能因更新而更新所以其效果恐怕很差。城市更新必须有目的实现三个效益的双赢既要有经济效益又要有社会效益和环境效益。”

秦宏还表示发达国家城市更新的历史对中国城市更新的进程有很多启示。在城市更新过程中发达国家特别重视城市遗产的传承和科技产业的引进。与此同时发达国家非常重视在城市更新过程中平衡政府、投资者和当地居民之间的利益这也是中国目前在城市更新过程中探索的方向之一。

她强调城市有机更新的投融资模式有赖于资金的长期投资其长期运行也需要证券化。因此她希望有机更新后的商业地产项目也能在未来发行公开的房地产投资信托基金。她表示公开发行房地产投资信托基金为商业地产投资者或持有者提供了一个退出渠道数字营销陷阱公开发行房地产投资信托基金为商业地产投资者或持有者提供了一个退出渠道也为中小投资者投资房地产增加了新的渠道可以有效分散风险。“如果中国的商业地产想要表现出色它确实需要房地产投资信托基金的支持。”

至于如何改革现有的城市建设和管理体制以适应城市更新的新阶段秦宏强调以前城市建设管理主要是针对新项目现在应该成立一个负责城市更新的主管部门建立一套法律、标准和规范以适应股份制时代的城市更新。

中国人民大学国家发展与战略研究所高级研究员、城市更新研究中心主任秦红

搜狐金融:目前上海北部、广州等大城市已经开始实施城市更新。什么是城市更新？城市更新和旧城改造有什么区别？

秦红:用一句话来说城市更新就是改造、升级和激活城市中一些衰败的地区使它们重新活跃起来。但事实上市区重建仍然是一件非常专业和复杂的事情。

城市更新模式有三种各有不同的特点和投融资模式。

第一类是综合改造基本上不涉及房屋结构或房屋本身的拆除和改造主要是房屋配套设施和周围环境的改造和更新。在这一类型中我们最熟悉的是旧住宅小区的改造。此外城市美化和生态恢复包括河流整治和公园再生都是城市更新的综合整治。这种城市更新的特点是更新区域基本上不涉及产权和用途的变更。这种更新产出的社会和环境效益是显而易见的因此政府有很大的财政支持。